56% des Français sont intéressés par l’investissement locatif, selon une étude Poll&Roll, réalisée pour Mastéos en 2021. Pour ce projet, le choix de la ville peut s’avérer être une étape déterminante. Les critères comme le prix de l’immobilier, le taux de rendement locatif brut et le cadre de vie sont autant d’éléments qui peuvent influencer votre décision. La question se pose alors : quelles sont les meilleures villes pour un investissement locatif en France ?
Les fondamentaux de l’investissement locatif
Définition de l’investissement locatif
Vous n’avez pas besoin de trouver un emploi dans l’immobilier pour comprendre ce que l’investissement immobilier. Cette opération consiste en l’achat d’un bien immobilier dans le but de le mettre en location, permettant ainsi de générer des revenus réguliers en plus de l’appréciation potentielle du capital. Il s’agit de l’un des placements les plus rentables actuellement, offrant une multitude d’avantages notamment en termes de rentabilité, constitution de patrimoine, préparation de succession, complément de revenus pour la retraite et divers avantages fiscaux.
Importance du choix de la ville
Le choix de la ville où effectuer votre investissement locatif est d’une grande importance. L’idéal est d’investir dans un endroit où vous êtes bien familiarisé avec les prix du marché immobilier. La proximité de votre résidence au bien immobilier peut également faciliter la gestion du bien, notamment en cas de problème avec le locataire. Par exemple, une ville comme Paris, malgré les régulations strictes, peut offrir de bonnes opportunités pour des investisseurs avertis.
Règles à suivre pour un investissement locatif réussi
Un certain nombre de règles doit être respecté pour réussir votre investissement locatif. Parmi les plus importantes, on peut citer :
- Définir vos objectifs : Vous devez clairement identifier vos objectifs d’investissement, que ce soit en termes de rentabilité, constitution de patrimoine, préparation de succession ou autre.
- Choisir le bien immobilier à louer : Il est impératif de choisir un bien immobilier qui correspond à votre budget initial et au type de locataire que vous visez.
- Étudier l’environnement : Il est important de bien étudier l’environnement du bien immobilier que vous souhaitez acheter. Certains critères à prendre en compte peuvent inclure la proximité des transports, des écoles, et des commerces.
- Choisir le type de location : Selon le type de locataire que vous visez, vous pourriez avoir à choisir entre louer le bien nu ou meublé. Par exemple, les étudiants ou les personnes mobiles préfèrent généralement des logements meublés, tandis que les familles préfèrent les logements nus.
- Calculer la rentabilité : Une partie de votre réflexion devrait être le calcul de la rentabilité de votre investissement. Mais, si le rendement net est inférieur à 6% ou le rendement brut inférieur à 10%, il faut éventuellement chercher des biens plus rentables.
- Se faire accompagner : N’hésitez pas à vous faire assister par des experts de l’immobilier pour toutes vos démarches telles que l’établissement du contrat bail immobilier, le diagnostic immobilier, etc…
L’investissement locatif à Paris : opportunité ou piège ?
Les avantages et inconvénients de l’investissement à Paris
Investir dans l’immobilier locatif à Paris présente des avantages considérables qui attirent de nombreux investisseurs :
- Forte demande locative : Paris, étant la capitale de la France et l’un des centres économiques les plus importants du monde, attire une population diversifiée. Entre les étudiants, les professionnels en déplacement, et les expatriés, la demande locative est constamment élevée.
- Stabilité du marché immobilier : Le marché immobilier parisien est connu pour sa stabilité. Même en période de crise économique, les prix de l’immobilier tendent à rester stables, voire à augmenter.
- Valorisation constante des biens : Au fil des années, les biens immobiliers parisiens ont généralement tendance à prendre de la valeur. Cela signifie que, en plus de percevoir des revenus locatifs, les investisseurs peuvent espérer une plus-value immobilière en cas de revente du bien.
Néanmoins, l’investissement locatif à Paris comporte aussi certains inconvénients qui peuvent décourager certains investisseurs :
- Prix d’achat élevé : Le prix moyen du mètre carré à Paris est l’un des plus élevés en France, voire en Europe. Cela signifie que l’investissement initial nécessaire pour acheter un bien immobilier dans la capitale peut être considérable.
- Loyers encadrés : À Paris, les loyers sont encadrés par la loi, ce qui limite la rentabilité locative des biens. Cette mesure peut dissuader certains investisseurs qui cherchent à maximiser leurs revenus locatifs.
- Fiscalité locale importante : La fiscalité locale à Paris est généralement plus élevée que dans d’autres villes françaises. Cela peut réduire le rendement net de l’investissement.
Évolution des prix et rendement
Au cours des dernières années, les prix de l’immobilier à Paris ont connu une augmentation constante, rendant l’investissement initial plus coûteux. Effectivement, le prix en euros par m² médian a évolué de 8260 €, en 2013 , à 10730 €, en 2023. Mais, cette hausse des prix est aussi synonyme d’une valorisation du patrimoine à long terme. En matière de rendement locatif, Paris offre des taux intéressants, même si ceux-ci peuvent varier en fonction des quartiers et du type de logement.
Le top 10 des villes où investir
À présent, découvrons les dix villes françaises qui se distinguent par leur potentiel pour l’investissement locatif.
1 – Bordeaux
Connue pour ses vignobles mondialement réputés et son architecture historique, Bordeaux allie parfaitement l’élégance à l’effervescence. Cette ville dynamique attire sans cesse de nouveaux résidents, faisant d’elle une option attrayante pour l’investissement locatif. Le prix moyen de l’immobilier y est d’environ 4 500 euros/m². Quant au rendement locatif brut, il est estimé à 3,5%, un chiffre qui témoigne de la solidité de l’investissement locatif dans la ville.
2 – Rennes
Cette ville bretonne est réputée pour être une terre d’enseignement, abritant de nombreux établissements universitaires de qualité. Riche en culture et en histoire, Rennes offre un taux de rentabilité de 4%. C’est une ville qui attire non seulement les étudiants, mais aussi les jeunes actifs et les familles, grâce à un prix immobilier moyen de 3 200 euros/m².
3 – Nantes
Surnommée jadis, la « Venise de l’Ouest » en raison de ses nombreux canaux, Nantes se démarque par un marché immobilier dynamique. Le prix moyen de l’immobilier est de 3 000 euros/m², un chiffre qui, combiné à un rendement locatif brut de 3,8%, montre le potentiel de cette ville pour l’investissement locatif. Mais investir à Nantes, ce n’est pas seulement profiter d’un marché favorable.
4 – Lyon
Capitale de la région Auvergne-Rhône-Alpes, Lyon est une destination de choix pour les investisseurs. Avec un prix moyen de l’immobilier s’élevant à 4 800 euros/m² et un taux de rentabilité attrayant de 4,2%, cette ville présente de réels avantages pour l’investissement locatif. Ville historique, Lyon offre un cadre de vie unique, avec une gastronomie réputée et une histoire riche qui se lit à travers ses quartiers pittoresques et ses monuments emblématiques.
5 – Toulouse
Connue sous le nom de « Ville Rose » pour ses briques rouges caractéristiques, Toulouse brille par son dynamisme économique, notamment dans le secteur aérospatial. Avec un prix moyen de l’immobilier de 3 000 euros/m² et un rendement locatif brut de 3,7%, Toulouse offre un cadre favorable à l’investissement locatif. L’assurance prêt immobilier y est également attrayante. Ajoutez à cela une demande locative élevée, un cadre de vie agréable avec des parcs, des musées et des événements culturels variés, et vous comprendrez pourquoi Toulouse séduit tant les investisseurs.
6 – Montpellier
Connue pour son climat méditerranéen et son riche patrimoine historique, Montpellier offre une rentabilité locative brute de 4,1%. Le prix moyen de l’immobilier y est de 3 500 euros/m², et l’assurance prêt immobilier est généralement abordable.
7 – Strasbourg
La capitale de l’Alsace offre un rendement locatif brut de 4,3%. Avec un prix moyen de l’immobilier de 2 800 euros/m², Strasbourg attire les investisseurs par son cadre de vie agréable et son assurance prêt immobilier avantageuse.
8 – Lille
Au nord de la France, Lille présente un prix immobilier moyen de 3 000 euros/m² et un rendement locatif de 4,5%. Ville dynamique et culturellement riche, Lille propose également une assurance prêt immobilier compétitive.
9 – Marseille
Sur la côte méditerranéenne, Marseille offre une rentabilité locative brute de 4,6%. Le prix moyen de l’immobilier y est de 2 500 euros/m². La qualité de vie y est agréable, grâce à son climat doux et à sa proximité avec la mer.
10 – Clermont-Ferrand
Clermont-Ferrand offre un rendement locatif attrayant de 5%. Le prix moyen de l’immobilier y est de 2 000 euros/m². Avec son cadre de vie agréable et son assurance prêt immobilier abordable, Clermont-Ferrand est une option intéressante pour l’investissement locatif.
Pour finir, n’oubliez pas que chaque investissement est unique. Choisir la meilleure ville pour votre investissement locatif dépendra de vos objectifs personnels, de votre budget et de votre stratégie d’investissement. Prenez le temps d’analyser chaque option et de considérer tous les facteurs avant de prendre votre décision. Faire le bon choix peut faire toute la différence pour le succès de votre investissement locatif.
Enfin, quittons-nous sur cette belle maxime formulée par l’essayiste américaine Suze Orman, spécialisée dans les conseils achat immobilier : « Posséder une maison est un pilier de la richesse. Cela apporte à la fois la richesse financière et de la sécurité émotionnelle ».
