Pour sa location de bureau, quel bail choisir ?
Commercial, professionnel, courte durée comme sur bureauxapartager.com (expert pour les locations de bureaux) ? Nous vous expliquons les avantages de chaque formule.
Les types de bail de location de bureau
Il existe trois grands types de bail pour la location bureau.
Le bail commercial
Le bail commercial s’adresse aux activités artisanales et commerciales. Il peut aussi concerner les services requérant la réception du public dans des conditions particulières : agence immobilière, agence de communication print, agence d’assurance etc.
Ce bail d’une durée de 9 ans est très intéressant si l’on cherche la stabilité. Le loyer se trouve révisé tous les trois ans. Au-delà de neuf ans, le locataire a droit à une indemnité d’éviction si le propriétaire exige son départ.
Il contient aussi un droit automatique au renouvellement. Cela signifie que le bail commercial vous offre le droit au maintien dans les locaux à son échéance.
Le commerçant a la possibilité de demander la signature d’un bail précaire, s’il ne sait pas si son activité va perdurer au-delà d’une durée de 2-3 ans. Par contre, il ne comporte pas de droit automatique au renouvellement et les conditions d’éviction sont plus simples pour le propriétaire.
Le bail professionnel classique
Le bail professionnel classique concerne les activités non commerciales et les professions libérales. Il s’agit du cas le plus courant de location de bureau.
Sa durée est de 6 ans minimum, reconduite tacitement. Il s’adresse en priorité aux entreprises dont le business plan est bien établi et le nombre de salarié stabilisé.
Comme dans un bail d’habitation, il est possible de résilier à tout moment en respectant un préavis de six mois.
Le bail professionnel modulable
Le bail professionnel modulable court sur des durées de trois mois renouvelables à deux ans. Il est appliqué dans les pépinières d’entreprises ou les incubateurs, dans les espaces de coworking, et autres espaces de travail collaboratif.
Il concerne particulièrement la location de bureau des entreprises en développement, comme les start-ups, ou les TPE.
L’avantage réside dans sa souplesse et n’engage pas l’entreprise sur une trop longue période. Il permet de réduire les risques en cas de pertes et d’être plus flexible en cas de forte croissance. Il revient aussi moins cher qu’un bail professionnel classique. En effet, les coûts de structure (électricité, eau, mobilier, taxes…) sont mutualisés et inclus dans les loyers.
Il comporte également moins de clauses obligatoires. Le loyer peut être fixé définitivement dès le départ, ou indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction.
Comment savoir quelle formule convient à mon entreprise ?
Le type d’activité et sa pérennité va influencer le type de bail pour sa location de bureau. Le business plan doit pouvoir donner une visibilité sur les prochaines années en termes de croissance du chiffre d’affaires et du nombre d’employés.
Le coût est aussi un paramètre à prendre en compte. Plus la surface est importante, plus le standing de l’immeuble est élevé, plus le loyer sera important. Il faut trouver le bon compromis entre surface, accessibilité, bien-être des salariés et flexibilité.
Par ailleurs, dans le bail professionnel classique, il faudra ajouter les charges et les taxes, ce qui n’est pas le cas dans les espaces de coworking.
Enfin, il faut prêter attention à certaines clauses abusives :
- Clause d’indexation stipulant que les loyers doivent obligatoirement être revus à la hausse.
- Clause exigeant le remboursement au prorata temporis de la durée non courue, en cas de résiliation du bail.
En conclusion : pour sa location de bureau, le choix d’un type de bail dépend du caractère commercial ou non de l’activité, de la stabilité ou bien de l’incertitude sur la durée de l’activité, sur le coût du loyer et sa réévaluation, sur les charges incluses ou non.
